LEGAL OPINION TENTANG KEABSAHAN PELELANGAN OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG DIKAITKAN DENGAN PERJANJIAN KREDIT YANG TELAH LUNAS

I. PENDAHULUAN
Legal Opinion ini disusun berdasarkan permintaan klien terkait tindakan Bank yang telah melakukan pelelangan terhadap objek Hak Tanggungan yang sebelumnya dibebankan untuk menjamin suatu Perjanjian Kredit Modal Kerja, dimana kredit tersebut telah dinyatakan lunas, namun kemudian digunakan kembali melalui addendum untuk menjamin fasilitas kredit baru yang mengalami kemacetan.
Pendapat hukum ini diberikan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta asas-asas hukum perdata dan hukum jaminan.

II. KRONOLOGI SINGKAT
Klien memperoleh fasilitas Kredit Modal Kerja dari Bank untuk pekerjaan tertentu dengan nilai dan jangka waktu tertentu.
Kredit tersebut dijamin dengan 6 (enam) bidang tanah yang telah dibebani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan.
Fasilitas kredit tersebut telah dilunasi sepenuhnya.

Selanjutnya Klien memperoleh fasilitas kredit baru untuk pekerjaan berbeda, nilai berbeda, dan jangka waktu berbeda.

Fasilitas kredit baru tersebut hanya dibuat dalam bentuk addendum terhadap perjanjian kredit lama yang telah lunas.

Tidak dibuat APHT baru maupun pendaftaran Hak Tanggungan baru.
Kredit kedua mengalami kemacetan dan Bank melakukan pelelangan terhadap objek jaminan yang sebelumnya digunakan pada kredit pertama.

III. ISU HUKUM
Apakah tindakan Bank melelang objek Hak Tanggungan yang terkait dengan perjanjian kredit yang telah lunas dapat dinyatakan sah menurut hukum, atau justru merupakan Perbuatan Melawan Hukum?

IV. ANALISIS HUKUM
A. Sifat Accessoir Hak Tanggungan
Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, khususnya Pasal 18 ayat (1) : Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin.
Hak Tanggungan bersifat accessoir, artinya keberadaannya tergantung pada perjanjian pokok (utang). Apabila utang pokok telah lunas, maka Hak Tanggungan hapus demi hukum.

Dengan demikian Kredit pertama yang telah lunas menyebabkan perikatan pokok hapus,Hak Tanggungan yang menjaminnya ikut hapus secara hukum,Walaupun roya belum dilakukan secara administratif, secara materiil Hak Tanggungan telah kehilangan dasar keberlakuannya.

B. Ketidakabsahan Addendum atas Perjanjian yang Telah Hapus
Dalam hukum perikatan, addendum hanya dapat dibuat terhadap perjanjian yang masih berlaku dan belum berakhir. Apabila perjanjian pokok telah hapus karena pelunasan, maka tidak terdapat lagi hubungan hukum yang dapat diubah atau ditambahkan.

Addendum tidak dapat menghidupkan kembali perjanjian yang telah berakhir.Kredit kedua merupakan hubungan hukum baru yang seharusnya dituangkan dalam perjanjian kredit baru.

Karena itu kredit kedua memerlukan Perjanjian kredit baru,APHT baru dan Pendaftaran Hak Tanggungan baru.
Tanpa hal2 tersebut, tidak terdapat jaminan yang sah untuk menjamin kredit kedua.

C. Ketidakabsahan Pelelangan
Pelelangan yang dilakukan oleh Bank didasarkan pada Sertipikat Hak Tanggungan lama yang secara hukum telah hapus akibat pelunasan kredit pertama.

Dengan tidak adanya APHT baru maupun jaminan baru yang sah, maka tidak terdapat dasar hukum bagi Bank untuk mengeksekusi objek jaminan,Tidak terdapat titel eksekutorial yang sah untuk menjamin kredit kedua,Pelelangan dilakukan tanpa dasar hak (zonder recht).

D. Uji Unsur Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUHPerdata)

Adanya Perbuatan Bank melakukan pelelangan atas objek jaminan.Perbuatan Melawan Hukum Bertentangan dengan UU Hak Tanggungan, Asas accessoir, Asas kepastian hukum, Asas itikad baik.

Adanya kerugian Klien kehilangan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilelang. Adanya Hubungan Kausal Kerugian timbul akibat tindakan pelelangan.

Adanya Kesalahan setidaknya terdapat kelalaian profesional dari pihak Bank dalam memastikan keabsahan dasar jaminan.

Seluruh unsur Perbuatan Melawan Hukum terpenuhi.

V. KESIMPULAN
Berdasarkan seluruh analisis tersebut, kami berpendapat bahwa Perjanjian kredit pertama telah hapus karena pelunasan.Hak Tanggungan yang melekat pada kredit tersebut ikut hapus demi hukum.Addendum tidak dapat menghidupkan kembali perjanjian yang telah berakhir.Kredit kedua tidak memiliki dasar jaminan yang sah.Pelelangan objek jaminan oleh Bank tidak memiliki dasar hukum yang kuat.Tindakan tersebut memenuhi unsur Perbuatan Melawan Hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata.

Demikian Legal Opinion ini dibuat untuk dipergunakan sebagaimana mestinya.

Palembang, 14 Februari 2026

Hormat kami,
JHW LAW FIRM
Advokat & Konsultan Hukum

Adv. Widodo., S.H.